La tassazione della casa all’estero: il quadro RW nel Modello Unico, L’IVIE e le patrimoniali pagate oltre frontiera. I redditi esteri da locazione e le plusvalenze in caso di vendita.
Fenêtres aux volets bleus à Aix en Provence
Comperare un’immobile all’estero può essere una buona idea, soprattutto per mettere al sicuro i propri risparmi dal “rischio paese”. Dopo l’acquisto, una parte importante della sua gestione riguarda gli adempimenti fiscali, sia nei confronti del fisco dello stato ospitante, che verso quello italiano.
Riguardo al primo, si dovrà generalmente provvedere a dichiarare (come non residenti) l’immobile, il suo eventuale reddito e liquidare le relative imposte da versare in loco. Rispetto all’Italia, sarà invece necessario riportare il bene nel Modello Unico, ai fini del monitoraggio fiscale ed il calcolo dell’Ivie. Dovranno essere dichiarati (se presenti) i redditi di questo, anche al fine di poter detrarre dalle nostre imposte, quelle già sostenute oltre frontiera.
Altro aspetto importante, é l’eventuale vendita entro i 5 anni dell’immobile, che comporterà riflessi fiscali con il nostro fisco. Scegliere la tipologia di tassazione più conveniente, sarà di vitale importanza per non “rimetterci troppo”.
I redditi da locazione della casa all’estero. Il modello Unico e la loro tassazione in Italia.
I redditi da locazione, percepiti su un’immobile oltre frontiera, vanno dichiarati nel nostro modello Unico (Art.70 D.Lgs 917/86). Il quadro interessato é l’RL “Redditi diversi”, nel quale vanno riportati tutti i redditi degli immobili esteri, anche se in quei paesi non sono sottoposti a tassazione. Si é esentati dal farlo solo se l’immobile, non ne ha prodotto alcuno.
I redditi vanno riportati in Italia, così come già dichiarati, ovvero al netto delle spese riconosciute nello stato estero. Qualora il periodo di imposta in detto stato, non sia coincidente con il nostro (anno solare), é necessario prendere in esame i canoni esteri riferiti ai 12 mesi italiani che compongono il nostro esercizio fiscale (Gennaio-Dicembre) e riportarli in dichiarazione.
In linea generale, qualora il canone di locazione, sia già stato sottoposto a tassazione all’estero, questo si riporterà al lordo delle imposte estere pagate. Queste ultime, che potranno essere portate in detrazione con il meccanismo presente nel quadro CE “Crediti per redditi esteri”. Le imposte pagate all’estero, a titolo definitivo, potranno essere detratte dall’imposta netta dovuta (Art.165 Tuir).
Una situazione residuale si presenta, quando l’immobile produce un reddito non soggetto a tassazione all’estero. In questo caso, il canone di locazione, andrà riportato, sempre nel quadro RL “Redditi diversi”, ridotto del 15%, a titolo di deduzione forfettaria delle spese.
Possedere un immobile oltre frontiera: compilazione del quadro RW, liquidazione dell’Ivie e la detrazione delle patrimoniali estere.
Altro adempimento importante, inerente la tassazione della casa all’estero, é la predisposizione del quadro RW “Investimenti all’estero”. Questo, in occasione della compilazione del Modello Unico, al fine di assolvere sia agli obblighi di monitoraggio fiscale, che al calcolo e al pagamento dell’IVIE. Introdotta dall’art.19 del Decreto Legge 6 Dicembre 2011 n.201, l’IVIE é un’imposta sul valore degli immobili situati all’estero di proprietà di persone fisiche residenti in Italia o sui quali queste siano titolari di diritti reali.
La base imponibile é generalmente rappresentata dal costo di acquisto o di costruzione e in mancanza da quello di mercato. Per gli immobili situati nell’Unione Europea o in paesi SEE, si può prendere come riferimento il valore catastale, in via prioritaria quello utilizzato per determinare le imposte patrimoniali locali. L’aliquota ammonta allo 0,76% del valore dell’immobile determinato con i criteri descritti. Non si paga se non supera i 200 euro.
Come già detto per le locazioni, dall’IVIE si detraggono le imposte della stessa natura (quelle a carattere patrimoniale), già pagate nel paese estero dove é situato l’immobile. L’ammontare della detrazione, non può superare l’importo da corrispondere in Italia. Ad esempio, se l’immobile é situato in Francia, saranno detraibili la Taxe Foncière e l’Impòt de solidarieté sur la Fortune (quest’ultima abrogata).
Completiamo il quadro, ricordando che vi sono pesanti sanzioni in caso di omissione della compilazione del Quadro RW “Investimenti all’estero”. Queste vanno dal 3% al 15% dell’ammontare non dichiarato, la cui entità e legittimità hanno attirato aspre critiche nei confronti del nostro paese. Il Modello 720 spagnolo (corrispondente al nostro) é già stato dichiarato illegittimo dalla Corte di Giustizia Europea. Per le citate infrazioni, é comunque ammesso il ravvedimento operoso.
Per maggiori informazioni sul Modello 720 Spagnolo, vai all’articolo:
“La Corte di Giustizia condana la Spagna e il suo Modelo 720, gemello del quadro RW italiano”
Se invece non hai mai dichiarato la tua casa all’estero in dichiarazione, vai all’articolo:
La vendita dell’immobile estero entro i 5 anni. Quale tassazione scegliere. Il recupero delle imposte sostenute oltre frontiera.
Non ultimo, per importanza, é il caso in cui si decide di rivendere l’immobile oltre frontiera, prima che siano trascorsi 5 anni. In questo caso, oltre alle imposte eventualmente da pagare all’estero, si dovranno corrispondere anche quelle italiane, così come prescrive l’Art.67 del TUIR.
Ricordiamo che, le tasse vengono calcolate sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza fra il ricavo della vendita e il prezzo di acquisto, aumentato di tutti quei costi che il fisco considera “inerenti”. Detti costi sono gli oneri fiscali, le spese notarili, le spese incrementative del valore dell’immobile, ecc…, inclusa l’IVA. Generalmente é così anche all’estero, ad esempio in Francia.
In Italia, fondamentale sarà comprendere se sia più conveniente corrispondere l’imposta sostitutiva del 26% di cui all’art.1 l.266/2005, così come modificato dall’art.1 della l.160/2019 e non l’Irpef. Questo, in quanto la particolare natura del’imposta sostitutiva, impedisce che le vengano detratte le imposte già pagate all’estero al momento della vendita. La cosa é possibile esclusivamente con la tassazione ordinaria della plusvalenza di cui all’art.165 del TUIR .
In effetti, la plusvalenza soggetta ad imposta sostitutiva, non concorre alla formazione del Reddito Complessivo, ma le tasse vengono liquidate separatamente dal notaio italiano, pertanto in caso se ne volesse usufruire per una cessione estera, l’atto deve essere stipulato in Italia (Agenzia Delle Entrate Ris.143E del 21 Giugno 2007) .
Per maggiori informazioni sull’argomento, vai alla sezione: “Redditi esteri e residenza”
