Antoni Gaudì – Guell Park, Barcellona.
Per regolarizzazione fiscale dell’immobile estero, si intende l’assolvimento dell’obbligo di monitoraggio ed il pagamento delle imposte mediante ravvedimento.
Può capitare che, ad un certo punto, ci si renda conto di avere sempre avuto in famiglia la disponibilità un immobile oltre frontiera. Magari messo a reddito, oppure ceduto un paio di anni prima, senza averlo mai inserito in dichiarazione dei redditi. Queste situazioni, sono più comuni di quanto si pensi. Un tempo ampiamente trascurate, viste le difficoltà al monitoraggio e allo scambio dei dati fra gli stati, sono divenute oggi di maggiore attualità.
La cosa, in particolare, per i beni dislocati nell’Unione Europea, anche alla luce di norme come la Direttiva 2011/16/UE del Consiglio, “Cooperazione amministrativa nel settore fiscale”, del 15 febbraio 2011 e successive. Le omissioni più ricorrenti sono rappresentante dal mancato assolvimento degli obblighi di monitoraggio. Seguono poi la mancata dichiarazione dell’Ivie, delle imposte da locazione e delle eventuali plusvalenze da cessione.
Le sanzioni in caso di mancata regolarizzazione dell’immobile estero e dei redditi da questo prodotti.
Le sanzioni sono differenti, a seconda delle infrazioni commesse. Di conseguenza, varieranno anche le modalità per la loro regolarizzazione.
Mancato monitoraggio fiscale. La più ricorrente e soprattutto la più odiosa delle ammende in materia, é quella per mancato monitoraggio fiscale. L’art.5 del D.L. 28 Giugno 1990 n.167, prevede una sanzione che va dal 3 al 15 per cento degli importi non dichiarati. Tale ammenda é incrementata dal 6 e al 30 per cento, se l’immobile si trova in un paradiso fiscale. E’ bene tenere a mente che l’importo non dichiarato é il valore del bene immobile.
Omessa dichiarazione Ivie. Altra sanzione direttamente connessa, é quella per la mancata liquidazione dell’IVIE, l’imposta sul valore dei beni immobili situati al’estero. Ai sensi del D.L. 6 Dicembre 2011 n.201, é equivalente a quella sul reddito delle persone fisiche. Questa si aggira dal 120 al 240% dell’ammontare delle imposte dovute e non dichiarate (Art. 1, co. 1 del D.Lgs. n. 471/97) e dal 90 al 180% in presenza di dichiarazione infedele ma presentata (Art. 1, co. 2 del D.Lgs. n. 471/97).
Omessa dichiarazione redditi esteri (locazioni). Quanto alle imposte sulle eventuali locazioni estere, ricordiamo che, a prescindere quanto si sia già corrisposto all’erario del paese ospitante, esse devono essere dichiarate anche in Italia. Su di queste verranno applicate l’Irpef e le addizionali Regionali e Comunali del caso. Le sanzioni per omessa dichiarazione ammotano dal 240 al 480% della maggior imposta. Aumenteranno inoltre di 1/3 in quanto su redditi prodotti all’estero (Art.1, co.1, 7 e 8 del D.Lgs. n.471/97); andranno quindi dal 320 al 640%.
Per contro, in presenza di dichiarazione infedele, ma presentata, le sanzioni ammonteranno dal 180 al 360% della maggior imposta, aumentate di 1/3 in quanto su redditi prodotti all’estero (Art.1, co. 2, 7 e 8 del D.Lgs. n.471/97); andranno quindi dal 240 al 480%. Inoltre, non liquidando le imposte italiane nel Modello Unico, non si ha il diritto di potervi detrarre quelle straniere già pagate all’estero.
Omessa dichiarazione di plusvalenze estere. Per ultimo, ma non meno importante vi é il problema delle eventuali plusvalenze da cessione. Queste costituiscono reddito imponibile, nel caso in cui l’immobile estero é ceduto prima dei 5 anni dall’acquisto. La differenza fra il prezzo di acquisizione e quello di vendita costituisce reddito imponibile. Se ceduto tramite un notaio italiano, é possibile pagare immediatamente l’imposta sostitutiva del 26%. In difetto, qualora si effettuasse la compravendita all’estero, sarà necessario liquidare le imposte nel Modello Unico, pena la sanzione dal 120 al 240%, delle imposte dovute e non dichiarate, aumentate di 1/3 in quanto prodotte all’estero (Art.1, co.1 e 8 del D.Lgs. n.471/97).
L’importo da pagare si aggirerà quindi dal 160 al 320% dell’imposta non dichiarata. Per contro, in presenza di dichiarazione infedele, ma presentata, le sanzioni ammonteranno dal 90 al 180% della maggior imposta, aumentate di 1/3 in quanto prodotte all’estero (Art.1, co. 2 e 8 del D.Lgs. n.471/97). Esse ammonteranno quindi dal 120 al 240%. Tutto ciò premesso, non resta che esaminare, le operazioni necessarie, al fine di procedere alla regolarizzazione fiscale dell’immobile estero.
Se non hai mai dichiarato i tuoi beni all’estero leggi: “Il ravvedimento del quadro RW”.
Per maggiori informazioni vedi anche l’articolo: “La tassazione della casa all’estero”.
Le procedure di regolarizzazione fiscale: Il ravvedimento operoso.
La regolarizzazione fiscale dell’immobile all’estero, trova nel ravvedimento operoso uno strumento valido per limitare i danni di un eventuale accertamento fiscale. Il ravvedimento operoso consente al contribuente di regolarizzare la propria posizione nei confronti del fisco, pagando sanzioni ridotte. Il contribuente può esercitare il ravvedimento anche in presenza di verifiche fiscali. Per contro, ciò non può essere fatto se ha ricevuto la notifica di accertamento e di pagamento delle imposte.
La legge di riferimento è l’articolo 13 del D.Lgs 472/97 “Disposizioni generali in materia di sanzioni amministrative per le violazioni di norme tributarie”. In ogni caso, per esercitare il “ravvedimento operoso” è necessario aver depositato, la dichiarazione dei redditi per gli anni da regolarizzare. Per questo motivo, è sempre consigliabile presentarla a suo tempo, in modo da poterla sempre integrare, se necessario.
Ai casi di specie si applicano diversi tipi di ravvedimento:
a) Regolarizzazione dell’obbligo di monitoraggio fiscale. È necessario presentare il quadro RW del Modello Unico, in cui saranno riportati i beni detenuti all’estero. Le penalità per mancata compilazione dovranno essere pagate, ma ridotte dal “ravvedimento”.
b) Regolarizzazione della dichiarazione IVIE. Si dovà presentare il Modello Unico, con la liquidazione IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) e pagare l’imposta. IVIE è pari allo 0,76% (dal 2024 è 1,06%) del valore degli immobili. Anche le penali e gli interessi dovranno essere pagati, ma ridotti con il “ravvedimento”.
e) Regolarizzazione della mancata dichiarazione dei redditi esteri (affitti). Si dovrà presentare il Modello Unico, con i redditi da locazione esteri e liquidare l’Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), nonché le imposte addizionali regionali e comunali . È possibile detrarre le imposte pagate all’estero. Oltre alla tassa, dovranno essere pagate anche le sanzioni e gli interessi, ridotti a seguito del ravvedimento.
d) Regolarizzazione dell’omessa dichiarazione di plusvalenze estere. Andà presentato il Modello Unico e riportate le plusvalenze estere, cioè la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. Quest’ultima, che costituisce un reddito imponibile, sarà tassata ai fini dell’Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), nonché le imposte addizionali regionali e comunali . È possibile detrarre le imposte pagate all’estero. Oltre alla tassa, dovranno essere pagate anche le sanzioni e gli interessi, ridotti a seguito del ravvedimento.
Riportiamo di seguito, un riepilogo dell’importo delle sanzioni previste dal ravvedimento. Ciò in relazione al periodo nel corso del quale viene effettuata la rettifica.
| I tempi del “Ravvediemento operoso” |
L’entità delle sanzioni ridotte article 13 du D.Lgs 472/97 |
| nei 90 giorni successivi la data della violazione | da corrispondere: 1/9 della sanzione minima (solo in questo caso la sanzione minima é il 30% dell’imposta non versata) |
| entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale la violazione é stata commessa |
da corrispondere: 1/8 della sanzione minima |
| entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale la violazione é stata commessa | da corrispondere : 1/7 della sanzione minima |
| dopo la scadenza dei termini temporali sopra descritti | da corrispondere : 1/6 della sanzione minima |
| dopo la constatazione della violazione mediante PVC | da corrispondere : 1/5 della sanzione minima |
“Il pagamento della sanzione ridotta deve essere effettuato contemporaneamente alla regolarizzazione del pagamento della tassa o della differenza di imposta, nonché del pagamento degli interessi di mora calcolati al tasso legale con maturazione giornaliera”. (Articolo 13 c.2 D.Lgs 472/97).
Per saperne di più sull’argomento leggi anche: “Il monitoraggio fiscale dei beni all’estero”.
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