Visto il costo esorbitante del superbonus, gravante sull’intera collettività e il vantaggio netto goduto solo da alcuni, il legislatore ha inteso riequilibrare le partite contabili, rivedendo l’imposizione sulle plusvalenze. Con la finanziaria 2024, si sono pertanto modificati gli art.67 e 68 del TUIR, relativamente alle plusvalenze da cessione immobili. Come é noto, queste, sono imponibili solo se realizzate entro 5 anni dalla data di acquisto o costruzione. Sono sempre escluse quelle relative agli immobili ricevuti per successione.

Pertanto, dal 1 gennaio 2024, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, e succ., che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, sono imponibili. Restano esclusi gli immobili, adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo antecedente alla cessione. (Art.67 c.1, lett.b-bis DPR 617/86).  

I costi di costruzione e ristrutturazione, oggetto degli interventi agevolati.

Come sappiamo, le plusvalenze sono calcolate mediante la differenza fra i ricavi e i costi di acquisto, costruzione o ristrutturazione. Qualora si sia fruito del superbonus al 110 per cento, (anche mediante sconto in fattura), non si terrà conto delle spese relative agli interventi agevolati. Questo, in particolare, se la cessione é fatta entro i 5 anni dalla conclusione dei lavori. Nel caso in cui l’operazione venga eseguita oltre i 5 anni, si potrà tenere conto del 50 per cento di tali spese. (Art.68 c.1 DPR 617/86).

La legge di bilancio continua, prevedendo che, in relazione agli immobili ceduti oltre i 5 anni, i quali hanno goduto degli interventi agevolati, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La plusvalenza é imponibile per cassa, ovvero nell’anno in cui viene incassato il corrispettivo. Se il corrispettivo viene percepito in più annualità, anche i relativi costi verranno imputati proporzionalmente. (Art.68 c.7 lett.f DPR 917/86).

Vedi anche: “Rivalutazione partecipazioni e terreni, nella finanziaria 2024”

A seconda delle modalità con cui si é venuti in possesso dell’immobile, i costi da detrarre dal corrispettivo di vendita varieranno. a) Acquisto. In questo caso si tiene conto del costo di acquisizione (inclusi gli oneri fiscali, le spese notarili, di mediazione, le manutenzioni straordinarie…). b) Costruzione. Si considerano i costi di costruzione (inclusa la progettazione, gli oneri di urbanizzazione, le manutezioni straordinarie…). c) Donazione. Si parte dal prezzo di acquisizione o realizzazione pagato dal donante (più gli oneri fiscali, le spese notarili, di mediazione, di manutezione straordinaria…).

Infine, sebbene in linea generale, l’imposta applicabile alle plusvalenze su cessione di immobili con superbonus, sia l’IRPEF, ai sensi delle disposizioni introdotte qui sopra, si può optare per l’Imposta Sostitutiva dell’imposta sul reddito del 26%, di cui all’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266.  Al fine di esercitare il diritto all’opzione, il venditore deve rendere una dichiarazione al notaio,  al momento della cessione, il quale provvederà al versamento della somma (Art.1 c.496 e ss. L.266/2005).

Su queste ed altre problematiche, in materia di plusvalenze da cessione immobili, i nostri professionisti forniscono assistenza completa. Sotto i profili fiscale, tecnico e legale, sia per le transazioni nazionali, che estere. Forniamo assistenza anche in materia successoria.

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La nuova legge finanziaria n.234 del 30 Dicembre 2021, intitolata: “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per il triennio 2022-2024”, introduce molte novità in tema di bonus fiscali sugli immobili, i quali vengono si riconfermati, ma variati negli importi e nelle modalità per usufruirne. In particolare, visti gli accadimenti dell’ultimo anno, sono stati estesi i controlli, anche per quelle tipologie di bonus che prima ne erano esenti. Controlli, già introdotti con il decreto Legge 157/2021 detto “antifrode”, ora abrogato e facente parte della norma organica del 30 Dicembre.

1) Il Superbonus al 110%.

Per le opere che godono del Bonus al 110%, sono state previste proroghe diversificate a seconda dei soggetti che ne usufruiranno. Resta ferma la scadenza del 30 Giugno del 2022, per il completamento parziale delle opere, mentre il periodo per godere della maxi detrazione viene esteso a tutto il 31 Dicembre 2022 per gli interventi effettuati sulle unità immobiliari da persone fisiche; a tutto il 31 Dicembre 2023, per i lavori degli IACP ed enti similari; a tutto il 31 Dicembre 2025 per i condomini, per le persone fisiche proprietarie di immobili fino a 4 unità, per le organizzazioni di volontariato e di promozione sociale, per le Onlus e per gli interventi effettuati da persone fisiche all’interno di un condominio sulle loro singole unità immobiliari.

Da notare é che, la detrazione fruibile, sarà pari al 110% fino al 31 Dicembre 2023, ma si ridurrà al 70% per i lavori effettuati nel 2024 e al 65% per quelli del 2025. Per le zone terremotate, il superbonus al 110% é stato esteso fino al 31 Dicembre 2025, per tutte le tipologie di immobili, in misura piena e senza le riduzioni progressive.

2) Il bonus facciate.

Detto bonus, che nell’ultima frazione del 2021 ha fatto molto parlare di se, dati gli abusi che ne sono stati fatti, consente di ristrutturare le facciate esterne degli edifici, godendo di un credito fiscale del 90%. Il credito viene riportato nel Modello Unico in 10 quote annuali di pari importo, può essere ceduto a terzi o utilizzato per sconto in fattura. Il bonus facciate é stato prorogato per tutto il 2022, con aliquota ridotta al 60% e sottoposto a nuovi adempimenti di controllo.

3) I bonus ristrutturazione ordinari.

Ci riferiamo al Bonus Ristrutturazioni, all’Eco Bonus e al Sisma Bonus ordinari. Essi vengono prorogati fino al 31 Dicembre 2024, con le seguenti percentuali: del 50% per il Bonus Ristrutturazioni con tetto di spesa fino ad € 96.000, del 50-75% per l’Eco Bonus ordinario, del 50-85% per il Sisma Bonus ordinario (si veda la normativa per le aliquote e i tetti di spesa applicabili ai casi specifici).

4) Il bonus “verde”.

Anche il Bonus Verde, di cui all’art.1 della legge 205/2017, é stato prorogato al 31 Dicembre 2024. Esso contempla quegli interventi volti alla:   a) sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi; b) realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Il tetto di spesa é di € 5.000 annui per una detrazione del 36%.

5) Il bonus mobili ed elettrodomestici.

Prorogato in concomitanza con il bonus ristrutturazioni ordinarie, avrà scadenza al 31 Dicembre 2024. Consente una detrazione del 50% su di una spesa massima di € 10.000 per il 2022, di € 5.000 per il 2023 e il 2024. Si tenga ben presente che l’agevolazione in oggetto, può essere utilizzata solo in presenza di immobili oggetto di ristrutturazioni edilizie.

6) Bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Contrariamente a quanto disposto fino a tutto il 2021, quando questi interventi erano ricompresi nel Bonus Ristrutturazioni, dal 1 Gennaio al 31 Dicembre 2022, é consentita una detrazione del 75% per le spese sostenute ai fini dell’abbattiemnto delle barriere architettoniche in edifici già esistenti, per interventi di automazione degli impianti e per lo smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito, da usufruirsi nel Modello Unico per 5 annualità, da utlizzarsi mediante sconto in fattura o da cedere a tezi.

I limiti di spesa sono € 50.000 per gli edifici unifamiliari, € 40.000 per ogni unità immobiliare ricompresa in edifici da due ad otto unità, € 30.000 per unità immobiliare, in presenza di edifici da nove unità in su.

7) Il bonus idrico.

Chiamato anche “Bonus Rubinetti” e volto a favorire il risparmio di risorse idriche, riguarda le persone fisiche che sostituiscono su edifici esistenti, a) i sanitari in ceramica con nuovi apparecchi a scarico ridotto; b) la rubinetteria, i soffioni e le colonne doccia con nuovi apparecchi a flusso d’acqua limitato. Già presente nella finanziaria del 2021, il bonus idrico é stato prorogato fino al 31 Dicembre 2023, prevedendo però dal 2022, non un rimborso, ma una detrazione fiscale fino ad € 1.000 sulle spese sostenute.

8) Le novità in materia di controlli, in occasione dello sconto in fattura e cessione del credito.

Se é vero che la legge finanziaria, proroga le opzioni per la cessione e lo sconto in fattura, per i vari bonus edilizi (bonus al 110%, bonus ristrutturazioni ordinarie eco e sisma, bonus facciate e per il nuovo bonus “abbattimento barriere architettoniche”), visti gli abusi e gli utilizzi impropri, occorsi nell’ultimo anno, sono stati posti dei controlli più stringenti, anche per le tipologie di bonus che prima non ne avevano.

Pertanto, in caso di cessione o sconto in fattura, oltre al 110%, anche i restanti bonus edilizi saranno assoggettati al visto di conformità e all’asseverazione per la congruità dei prezzi, da far apporre a professionisti abilitati, salvo i lavori di importo fino ad € 10.000. (Per il bonus facciate la franchigia degli € 10.000 non rileva).

Per maggiori informazioni:

Incontra i nostri professionisti, alla sezione “Consulenza Tecnica”

L'articolo BONUS FISCALI SUGLI IMMOBILI. LE PRINCIPALI NOVITA’ DELLA FINANZIARIA 2022. proviene da Tutele Patrimoniali Blog.

Come sappiamo le delibere per il lavori relativi al 110% devono essere assunte con le percentuali di cui all’art.1136, secondo e quarto comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi). Quorum ulteriormente ridotti, a seguito di quanto disposto dal D.L.34 del 19 Maggio 2020, convertito con legge 17 luglio 2020, n. 77 ed integrato dall’Art.63 del D.L. 14 Agosto 2020 n.104.

In effetti, al nuovo comma 9 Bis dell’ art.119 intitolato: “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, si specifica che le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Lo stesso quorum e maggioranza viene previsto al fine di attribuire l’intera spesa deliberata, ad uno o più condomini, previo loro parere favorevole.

Con le stesse maggioranze, é deliberabile anche la sottoscrizione di eventuali finanziamenti finalizzati all’effettuazione dei lavori, l’adesione all’opzione per la cessione del credito di imposta o lo sconto in fattura, ai sensi dell’art.121 del Decreto Rilancio.

Ci si chiede, a questo punto, quali siano le azioni da intraprendere, in presenza di un condomino dissenziente o moroso, rispetto ai lavori che si vogliono approvare.

Come noto, ai sensi dell’art.1121 C.C., il condomino dissenziente, può opporsi con successo, solo alle innovazioni di tipo gravoso o voluttuario. In tutti gli altri casi, l’art.1137 C.C. rende obbligatorie le delibere dell’assemblea, anche per quest’ultimo.

Tuttavia, con il superbonus, la presenza di un condomino moroso o che non collabora, può essere fonte di problemi per la buona riuscita degli interventi ed il recupero del credito fiscale. Due sono le principali strade percorribili in questi casi.

La prima é rinvenibile in quanto ribadito nella Circolare dell’A.D.E. n.30E del 2020, riguardo alla presenza di un condomino moroso. In essa si ricorda che in caso di cessione a terzi del credito di imposta, spetterà all’amministratore di comunicare all’Agenzia delle Entrate quanto versato da ogni condomino entro il 31 dicembre, in relazione a quanto dovuto da ciascuno di questi per l’esecuzione dei lavori. Ciò anche in caso di versamenti parziali.

Pertanto, il condomino che non ha versato la quota di sua competenza, non potrà vedersi riconosciuto alcun credito dal momento che l’amministratore non avrà nulla da comunicare. Sarà poi compito del condominio, adire le vie legali al fine del recupero di quanto dovuto.

Da ciò ne consegue che, il condomino dissenziente o non reperibile, non potrà contribuire alla cessione del credito di imposta. Questo perché non ha sostenuto alcuna spesa nel corso dell’esercizio. Va da se che, se rientranti nei massimali consentiti, i lavori agevolati dai bonus fiscali potranno essere eseguiti, ma con la quota relativa al “moroso” a carico di tutti. Detta quota non costituirà credito cedibile e dovrà essere recuperata seguendo le procedure del diritto civile, con tutte le problematiche del caso.

La seconda, contempla invece la possibilità che l’assemblea, in sede di approvazione dei lavori, attribuisca ad uno o più condomini, la quota millesimale di competenza del condomino dissenziente o comunque che si prevede risulterà “moroso”.

La norma generale, prevede che il singolo condomino partecipi alle spese sulle parti comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. (Vedi l’art.1123 e succ. del Codice Civile) E’ però possibile che l’assemblea possa deliberare diversamente, così come ricorda il nuovo comma 9-Bis dell’art.119 del D.L. 34/2020.

Quindi, in caso di superbonus, la quota parte del condomino moroso o che non collabora, potrà essere attribuita ad uno o più proprietari che manifestino assenso. Ciò dovrà avvenire con un’assemblea in cui votino favorevolmente la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

In questo caso, fermi restando i massimali per gli importi dei lavori fiscalmente riconosciuti, per ciascun proprietario, la quota parte del credito di imposta del condomino dissenziente o moroso, non andrebbe persa. Essa sarebbe riattribuita ad uno o più condomini, i quali ne anticiperebbero le spese, recuperandola successivamente come bonus fiscale.

Rimane il problema dell’annullabilità della delibera, approvata in contrasto con l’articolo 1123 del Codice Civile. Il condomino dissenziente potrà impugnarla entro 30 giorni dalla notifica della stessa. Tuttavia, in assenza di impugnazione, il credito di imposta potrà essere finalmente comunicato all’Agenzia delle Entrate e ceduto.

L'articolo SUPERBONUS AL 110%. COSA FARE SE UN CONDOMINO NON COLLABORA. proviene da Tutele Patrimoniali Blog.

Come sappiamo, il superbonus al 110%, introdotto dall’ art. 119 del Decreto Legge 19 Maggio n.34, convertito in L. 17 Luglio 2020 n.77, include le proprietà delle persone fisiche, al di fuori delle attività di impresa, arte o professione, escludendo pertanto quelle utilizzate per attività economiche. A questo punto é lecito chiedersi come debbano essere inquadrati gli immobili rurali ad uso abitativo, delle Società Semplici, operanti in agricoltura.

Con la Circolare n.30 del 22 Dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate, affronta la questione rispondendo ad un quesito, in tal senso, ricordando che con le parole:  “le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni” la legge intende escludere:

a) Gli immobili strumentali alle attività di impresa, arte o professione;

b) Le unità immobiliari costituenti l’oggetto dell’attività;

c) I beni  patrimoniali appartenenti alle imprese.

d) tutti gli immobili non residenziali, anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arte o professione.

Il divieto non riguarda gli immobili  utilizzati in ambito privatistico dagli imprenditori. Inoltre, come già ricordato nella Circolare n. 24/E dell’8 Agosto 2020, a fruire del beneficio possono essere anche coloro che posseggono o detengono l’immobile in base ad altro titolo che non sia la proprietà, come l’uso, l’abitazione, la locazione, il comodato, purche risultante da atto registrato, antecedente l’avvio dei lavori ed il sostenimento delle relative spese.

Da tutto ciò, si deduce che, il superbonus é applicabile anche agli immobili di proprietà delle imprese agricole e può essere fruito dai titolari dell’impresa, dagli affittuari, dai conduttori, dai soci o dagli amministratori di Società Semplici agricole e dai dipendenti, se in possesso di titolo idoneo e purché gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo, che non siano quelli strumentali allo svolgimento dell’attività agricola.

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Siamo in grado di assistere i nostri clienti, in tutte le procedure, fornendo i seguenti servizi:

1) Studio di fattibilità, Progettazione Preliminare ed Esecutiva;

2) Rapporti con l’istituto di credito al fine della cessione;

3) Direzione dei Lavori e Contabilità;

4) Coordinamento della sicurezza;

5) Rilascio Asseverazioni Tecniche ;

6) Rilascio Visto di Conformità;

7) Comunicazioni delle Opzioni all’Agenzia delle Entrate;

Vedi anche:

“Bonus fiscali sugli immobili. Le novità della finanziaria 2022.”

L'articolo Il SUPERBONUS AL 110% IN AGRICOLTURA. I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE. proviene da Tutele Patrimoniali Blog.

Un emendamento alla legge di bilancio (Atto Camera 2790-bis) ha apportato una proroga delle norme sul superbonus al 110%, per quanto riguarda a) l’efficentamento energetico, b) il miglioramento anti sismico, c) le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici d) il fotovoltaico.

In linea generale il termine al 31 Dicembre 2021 é stato spostato al 30 Giugno 2022. Inoltre, cambia la quota annuale di detrazione delle spese sostenute: quelle fino al 31 Dicembre 2021 saranno ripartite, come é noto, in 5 anni, mentre quelle sostenute nel primo semestre 2022, in quattro annualità.

Per gli interventi effettuati dai Condomini, per i quali siano stati effettuati, al 30 Giugno 2022, almeno il 60% dei lavori, sono ammesse al beneficio anche le spese sostenute entro il 31 Dicembre 2022. Stessa cosa vale per le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Per contro, per gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari IACP (o similari), per i quali siano stati effettuati, al 31 Dicembre 2022, almeno il 60% dei lavori, sono ammesse al beneficio anche le spese sostenute entro il 30 Giugno 2023.

L'articolo SUPERBONUS AL 110% – UN EMENDAMENTO LO PROROGA AL 30 GIUGNO 2022, E OLTRE… proviene da Tutele Patrimoniali Blog.

Ciascun paese UE riceve un importante contributo finanziario, che mette a disposizione di coloro che intendono investire nel settore. L’Italia non fa eccezione.

I Programmi di Sviluppo Rurale sono rivolti a sostegno di quegli investimenti che promuovono la valorizzazione delle aziende agricole, il recupero delle zone agricole ed il loro sviluppo economico.

Particolarmente incentivati sono gli impieghi per la riqualificazione e la tutela degli ecosistemi e quelli volti alla riduzione delle emissioni di co2 in agricoltura e per la realizzazione di un sistema eco sostenibile.
Facciamo notare che qualunque spesa sarà giudicata ammissibile solo se strumentale al raggiungimento egli obbiettivi prefissati dal PSR.

In particolare,  sono finanziabili:

• GLI STUDI DI FATTIBILITA’, le spese relative ai professionisti, sia tecnici che economici.
• L’ACQUISTO DEI TERRENI, nei limiti del 10% delle spese finanziabili totali.
• L’ACQUISTO O LA COSTRUZIONE DEGLI IMMOBILI, e relativi impianti tecnologici, compresa la loro ristrutturazione, sempre che siano funzionali al progetto di recupero e valorizzazione rurale. Sono altresì finanziati i miglioramenti fondiari, il miglioramento dell’ efficienza energetica e/o la sostituzione di combustibili fossili mediante la produzione di energia a partire da fonti rinnovabili; spese generali (p.es. onorari di professionisti, etc…).
• INSEDIAMENTO DEI GIOVANI AGRICOLTORI IN AZIENDA

L'articolo I PROGRAMMI DI SVILUPPO RURALE UN OPPORTUNITA’ PER GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI proviene da Tutele Patrimoniali Blog.

IN COSA CONSISTONO I NUOVI INCENTIVI.

1) IL BONUS FISCALE DEL 110%. Introdotto dall’ art. 119 del Decreto Legge 19 Maggio n.34 convertito in L. 17 Luglio 2020 n.77, prevede che per le spese sostenute dal 1° Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021, é ammessa una detrazione del 110% dalle imposte, da ripartirsi in 5 quote annuali di pari importo.

2) COME E QUANDO SI APPLICA. Il bonus fiscale si applica nei Modelli Unici dei 5 anni successivi a quelli in cui sono state sostenute le spese. Questo verrà detratto dalle tasse ogni anno, per l’importo che trova capienza nella dichiarazione dei reditti del contribuente.

3) CHI PUO’ USUFRUIRNE. Possono usufruirne le persone fisiche, al di fuori delle attività di impresa, arte o professione, i condomini, gli istituti autonomi case popolari, le cooperative di abitazione, gli enti del terzo settore, le società sportive dilettantistiche limitatamente ai soli immobili adibiti a spogliatoi.

4) DOVE NON SI APPLICA. Il Superbonus non é previsto per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

 I NUOVI INCENTIVI SI AFFIANCANO AI VECCHI E SONO A CARATTERE TEMPORANEO

E’ bene tener presente, che la vecchia normativa sulle Ristrutturazioni Edilizie, sul Bonus Sisma (art.16 Bis del TUIR , art.16 D.L. 63/2013) e sull’ Eco Bonus (art.14 D.L.63/2013), non viene abrogata. Le maggiori detrazioni si affiancano a quelle precedenti, per un periodo di tempo limitato ed in relazione ad interventi specifici detti “trainanti” di:

I. isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, (es. “il cappotto termico”) con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

Importi di spesa agevolabili:

• 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari;

• 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;

• 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

II. sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

Importi di spesa agevolabili (sulle parti comuni):

• euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
• euro 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Importi di spesa agevolabili (sugli edifici unifamiliari o su edifici all’interno di edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti):

• euro 30.000. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese, per singola unità immobiliare. La detrazione spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

III. antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).

• Misura della detrazione. Gli importi variano in relazione alla tipologia dell’intervento e sono sono tutti quelli compresi nell’attuale Bonus Sisma. Ricordiamo che questo consente una detrazione che va dal 50% al 85% delle spese sostenute per lavori di miglioramento antisismico o per la realizzazione di opere di messa in sicurezza statica . Dal 1 Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021, per le stesse opere si recupererà invece il 110%. (ora prorogato al 30 Giugno 2022 e oltre…) Gli immobili devono ricadere nelle zone sismiche 1 e 2 o 3. Tetto di spesa annuale consentito è di 96.000 euro per immobile. La detrazione va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Vi sono poi ulteriori interventi, detti “trainati” che, se eseguiti congiuntamente con almeno uno di quelli appena descritti, godono dell’estensione delle agevolazioni.

a) di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento (cfr. Tabella n. 1);

b) di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.

c) l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412;

d) l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

IL PROBLEMA DEL BONUS FACCIATE

A questo punto ci può domandare come ci si debba comportare in presenza di interventi sulla facciata dell’edificio così come introdotti dalla Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 – art. 1 commi 219-224 (legge di bilancio
2020, istitutiva dell’agevolazione). La norma che consente di recuperare il 90% delle spese (senza limiti di importo) é ancora in vigore. Tuttavia é bene specificare che:

• Se l’intervento é ricopreso in uno di quelli “trainanti” ad alta efficenza energetica, allora può godere anch’esso, del beneficio temporaneo del credito di imposta al 110% da ripartirsi in 5 anni.

• In caso contrario, i proprietari continueranno a godere del credito di imposta al 90% da ripartirsi in 10 quote annuali.

IN ESTREMA SINTESI:

• Il nuovo incentivo detto “superbonus” conferisce un diritto alla detrazione del 110% della spesa in 5 anni;

• Tutto ciò che non rientra nel superbonus, può ancora godere dei vecchi incentivi, che sono ancora in vigore.

• Se un intervento rientra in più categorie agevolabili, il contribuente può avvalersi (a scelta) di una sola di queste.

• Se più interventi rientrano in differenti catogorie agevolabili, il contribuente può avvalersi di tutte queste, a patto che effettui tutti gli adempimenti previsti per ciascuna di esse.

LE ALTERNATIVE ALLE DETRAZIONI: LO SCONTO IN FATTURA E LA CESSIONE DEL CREDITO DI IMPOSTA A BANCHE ED ASSICURAZIONI.

Oltre a quanto specificato sopra, le novità più interessanti introdotte dal Decreto Legge 19 Maggio n.34, sono:

1. LO SCONTO IN FATTURA. La nuova norma prevede per tutti gli incentivi, la possibilità che i committenti possano usufruire di uno sconto sul corrispettivo dovuto, pari al 100% dell’ importo. Il fornitore applicherà lo sconto al cliente e diverrà titolare del contributo che potrà:

• recuperare sottoforma di credito di imposta.

• cedere a terzi, ed in questo caso anche a banche, assicurazioni, intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

2. LA CESSIONE DEL CREDITO DI IMPOSTA. In questo caso i committenti potranno (come in precedenza), cederlo direttamente ad altri soggetti, ma ora acquirenti, potranno essere anche gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In sintesi, la cessione può essere effettuata verso i fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi, oppure verso altri soggetti: persone fisiche (anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa), verso società, enti, istituti di credito e intermediari finanziari.

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IN PRATICA: LA CESSIONE ALLE BANCHE.

E’ la parte più importante e concreta di tutta l’operazione . Fermo restando che ogni istituto di credito ha la sua autonomia nel negoziare i crediti di imposta e che non tutti sono interessati o in grado di acquistarli, le linee generali di comportamento sono le seguenti:

Non tutti gli istituti di credito offrono le stesse condizioni, é fondamentale la scelta della banca più favorevole al tipo di operazione che si sta facendo.

• Verrà sottoscritto un impegno con l’istituto di credito, mediante il quale le parti si obbligheranno a cedere e ad acquistare i crediti di imposta una volta giunti a maturazione.

• Gli istituti di credito, su ogni 100€ di bonus fiscale, pagheranno una percentuale variabile, a seconda della tipologia di spesa sostenuta, ovvero se le spese ricadranno all’interno del “superbonus al 110%” o godranno di un minor incentivo.

• Una volta stabilito quale sarà il soggetto che cederà il credito (privato, condominio o impresa), la banca, in attesa che si maturi lo stato di avanzamento “acquistabile”, aprirà una linea di credito a favore del cedente in un conto corrente dedicato, con la quale verranno pagate le fatture dei fornitori.

In ogni caso, il cedente, che si tratti di un privato, di un condominio o di un’impresa, dovrà essere “finanziabile” e fornire garanzia di solvibilità.

• Al raggiungimento dei SAL , dopo le relative asseverazioni e visto di conformità, il credito di imposta si maturerà, si potrà cedere alla banca e con il ricavato chiudere l’anticipazione concessa e pagarvi i relativi interessi.

GLI ADEMPIMENTI FISCALI DA EFFETTUARE.

Con provvedimento dell’8 Agosto 2020, intitolato “Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 ecc…..” ,l’Agenzia delle Entrate ha esplicitato le modalità per esercitare le opzioni anzidette, e ha pubblicato il relativo modello, di cui la parte iniziale ne riportiamo qui sotto.

L’OPZIONE

• L’opzione viene esercitata utilizzando il modello di cui sopra, denominato: “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica” e trasmessa da un intermediario abilitato, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate

• L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori.

• Gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento.

• L’opzione, può essere esercitata anche per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni 2020 e 2021. L’opzione si riferisce a tutte le rate residue ed è irrevocabile.

• Il mancato invio della Comunicazione nei termini e con le modalità previsti dal presente provvedimento rende l’opzione inefficace nei confronti dell’Agenzia delle entrate

LE ASSEVERAZIONI

Ai fini dell’esercizio dell’opzione, sono necessarie due tipi di asseverazioni, a seconda della tipologia dei lavori. Esse sono rilasciate al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento, ed attestano i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’ effettiva realizzazione.

• Per gli interventi di efficentamento energetico, é necessaria l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato, al fine di dimostrare che l’intervento è conforme ai requisiti tecnici richiesti e che le spese sostenute siano congrue agli interventi agevolati. L’asseverazione va trasmessa telematicamente all’ENEA, (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile).

• Per gli interventi antisismici, sono i professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico (secondo le rispettive competenze professionali) ad emettere l’asseverazione riguardo l’efficacia degli interventi. Detti professionisti incaricati, devono altresì attestare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. L’asseverazione è depositata presso lo Sportello Unico Competente (art. 5 DPR 3 giugno 2001, n. 380).

IL VISTO DI CONFORMITA’

Serve ad attestare la conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Il visto di conformità è rilasciato dai Dottori Commercialisti, Ragionieri, Periti Commerciali, Consulenti del Lavoro e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati, nonché delle loro assicurazioni.

I PAGAMENTI VERSO IMPRESE E FORNITORI

Fatta eccezione per i casi di sconto in fattura o cessione del credito, i committenti devono effettuare i pagamenti mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario e il suo numero di partita IVA.

Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane SPA nonché gli istituti di pagamento autorizzati, devono applicare una ritenuta a titolo di acconto dell’8% .

**********

Siamo in grado di assistere i nostri clienti privati, condomini o imprese, in tutte le procedure, fornendo i seguenti servizi:

1) Studio di fattibilità, Progettazione Preliminare ed Esecutiva;

2) Individuazione dell’istituto di credito più conveniente;

3) Direzione dei Lavori e Contabilità;

4) Coordinamento della sicurezza;

5) Rilascio Asseverazioni Tecniche ;

6) Rilascio Visto di Conformità;

7) Comunicazioni delle Opzioni all’Agenzia delle Entrate;

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